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Cómo comprar una propiedad en El Salvador
Del presupuesto a la inscripción en el CNR: los pasos, los documentos y los costos típicos.
Guía en revisión Información general, no es asesoría legal, tributaria ni financiera. Valtorres no es un despacho jurídico. Revise su caso con un notario, abogado o contador antes de firmar o pagar.
1. Presupuesto y financiamiento
Además del precio, reserve fondos para el impuesto de transferencia (ITBR), los derechos de registro del CNR y los honorarios del notario. Use el estimador de costos de cierre para calcularlos.
Si va a financiar, pida una precalificación a su banco antes de hacer una oferta: le dirá cuánto le prestan, la prima (enganche) mínima y los documentos que pedirán.
2. Revisión legal y técnica (due diligence)
- Pida una certificación extractada o literal del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas (CNR) para confirmar quién es el dueño y si hay hipotecas, embargos o anotaciones.
- Compare el inmueble con el plano catastral del CNR. Para terrenos, un topógrafo puede hacer una remedición y confirmar linderos y área.
- Solicite la solvencia municipal del inmueble (tasas e impuestos municipales al día).
- Verifique la identidad del vendedor (DUI o pasaporte) y, si actúa un representante, su poder.
- Revise servicios (agua, energía), accesos, servidumbres y, en el área metropolitana de San Salvador, el uso de suelo ante la OPAMSS.
3. Oferta y promesa de venta
Cuando hay acuerdo, es común firmar una promesa de venta ante notario con el precio, el plazo y las condiciones, y a veces un anticipo (arras). Lea qué pasa con el anticipo si alguna parte no cumple.
4. Escritura e impuestos
La compraventa se formaliza en escritura pública ante un notario. El comprador declara y paga el ITBR al Ministerio de Hacienda: 3 % sobre el valor que exceda US$28,571.43 (debajo de ese valor está exento). La declaración se presenta dentro de los 60 días siguientes a la escritura.
5. Inscripción en el CNR
El testimonio de la escritura se presenta al Registro de la Propiedad del CNR con el pago de derechos (US$0.63 por cada US$100 o fracción del valor, mínimo US$8.86). Hasta que la escritura quede inscrita, el registro sigue mostrando al dueño anterior.
6. Después de la compra
- Guarde el testimonio inscrito y los recibos de impuestos.
- Actualice el inmueble a su nombre en la alcaldía y en los servicios.